文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)鄧鑫妮

房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力一部分轉(zhuǎn)移到物業(yè)企業(yè)身上，物企的業(yè)績(jī)指標(biāo)不可避免地受到了影響，相比往年的情況，今年物企披露財(cái)報(bào)明顯謹(jǐn)慎了許多。

3月20日，融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）準(zhǔn)時(shí)披露2022年度業(yè)績(jī)，是較早一批提交成績(jī)單的物業(yè)企業(yè)之一。

(資料圖)

從財(cái)報(bào)內(nèi)容，可以看到融創(chuàng)服務(wù)改變的決心。去年的一項(xiàng)重點(diǎn)工作就是調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，減輕關(guān)聯(lián)方帶來(lái)的影響，這個(gè)調(diào)整在下半年的業(yè)績(jī)中取得了不錯(cuò)的成果，其總體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)從階段性承壓逐漸向企穩(wěn)向好過(guò)渡。

而在整體收入上，融創(chuàng)服務(wù)以穩(wěn)為主，規(guī)模外拓則堅(jiān)持“量”、“質(zhì)”并進(jìn)。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約71.26億元，毛利約16.04億元。同時(shí)，其合約建筑面積達(dá)到3.93億平方米，同比增長(zhǎng)10%；在管建筑面積約為2.44億平方米，同比增長(zhǎng)13%。

值得一提的是，2022年資本市場(chǎng)的態(tài)度給物管股澆了一盆冷水，行業(yè)市盈率和估值雙雙下跌。在這樣的情況下，提振股東信心顯得尤為重要。

融創(chuàng)服務(wù)采取了最直接的方式——分紅，2022年融創(chuàng)服務(wù)每股派息13.7分，總額4.19億元，按歸屬于公司擁有人的核心凈利潤(rùn)計(jì)算，分紅比例約為55%，如果按2022年業(yè)績(jī)公告前一個(gè)交易日的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，股息率約為5.1%。

優(yōu)化業(yè)務(wù)，高質(zhì)外拓

2022年，地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)始終牽動(dòng)著物管的神經(jīng)。除了資本層面的，業(yè)績(jī)方面也有外溢影響。目前來(lái)看，物企普遍在往更為獨(dú)立的方向發(fā)展，而這一次地產(chǎn)方的變動(dòng)也為其調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)提供了思路。

“基于市場(chǎng)化原則對(duì)各項(xiàng)非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

融創(chuàng)服務(wù)給出的方案是，收縮非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，從而降低對(duì)業(yè)績(jī)的侵蝕。

2022年，融創(chuàng)服務(wù)整體收入71.26億元，其中物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)收入約53.65億元，同比增長(zhǎng)18.2%；社區(qū)生活服務(wù)總收入5.6億元，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)11%增長(zhǎng)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理雖然受到疫情和市場(chǎng)影響總收入1.48億元，同比下降15.9%，不過(guò)其發(fā)展勢(shì)頭良好，2022年底管理開(kāi)業(yè)項(xiàng)目21個(gè)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)全年項(xiàng)目銷(xiāo)售額仍維持在同期90%的水平。

相比之下，非業(yè)主增值服務(wù)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)出乏力。2022年收入10.5億元，同比下降60.8%，其毛利率從2021年的約35.6%大幅降低至2022年末的6.2%。

地產(chǎn)方的危機(jī)傳導(dǎo)到物業(yè)企業(yè)，融創(chuàng)服務(wù)有了收縮非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)的打算。

事實(shí)上，若是剔除非業(yè)主增值服務(wù)拉下的業(yè)績(jī)，融創(chuàng)服務(wù)的其他業(yè)務(wù)仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)毛利約為16.04億元，同比下降約35.6%；若不算非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等在內(nèi)的核心業(yè)務(wù)的毛利同比基本持平；而在毛利結(jié)構(gòu)中，核心業(yè)務(wù)的毛利占比提升至約95.9%

融創(chuàng)服務(wù)在財(cái)報(bào)中指出，因在管面積增加及社區(qū)生活服務(wù)能力提升，年內(nèi)非業(yè)主增值服務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入合計(jì)較去年同期增長(zhǎng)約16.3%，占本集團(tuán)總收入的比重較去年同期增加約19.3個(gè)百分點(diǎn)至約85.3%。

如今，融創(chuàng)服務(wù)合約面積達(dá)3.93億平方米，來(lái)自第三方的合約面積占比約為39%。過(guò)去一年，融創(chuàng)服務(wù)市拓總量基本保持穩(wěn)定，簽約項(xiàng)目的單年合同額達(dá)10.8億；核心城市更聚焦，持續(xù)深耕上海、杭州、北京、西安、重慶、天津等一二線(xiàn)戰(zhàn)略重點(diǎn)城市；獲取的外拓項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，在規(guī)模上多個(gè)項(xiàng)目單年合同額超千萬(wàn)，占比約32%，較2021年提升12個(gè)百分點(diǎn)。

大方分紅，派息4億

分紅激勵(lì)是上市企業(yè)提振信心的常用手段，財(cái)報(bào)發(fā)布期間，融創(chuàng)服務(wù)也向外界傳遞了自己的信心。

2022年業(yè)績(jī)披露，融創(chuàng)服務(wù)拿出了誠(chéng)意十足的分紅計(jì)劃。截至2022年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)宣派末期股息每股13.7分，合計(jì)約4.19億元，約為公司擁有人核心凈利潤(rùn)的55%，去年同期股息合計(jì)3.8億元，同比增長(zhǎng)約10%。

而在流動(dòng)資金和財(cái)務(wù)表現(xiàn)上，融創(chuàng)服務(wù)良好的現(xiàn)金流也為其派息提供了保障。

截至2022年12月31日，融創(chuàng)服務(wù)銀行存款和現(xiàn)金總額約為39.9億元，較上一年減少也主要是因?yàn)槟陜?nèi)支付年度股息、二級(jí)市場(chǎng)上回購(gòu)股份、支付收購(gòu)尾款及貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)等。

而因?yàn)橘Q(mào)易應(yīng)收款造成的現(xiàn)金流量?jī)袅鞒龅那闆r，在2022年下半年已經(jīng)有所改善。融創(chuàng)服務(wù)指出，相較2022年上半年，下半年本集團(tuán)的關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)原值減少，關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)金流的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，年底賬面可用資金充足，余額達(dá)47.1億。

此外，融創(chuàng)服務(wù)也一直保持著較好的資產(chǎn)流動(dòng)性。報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)的流動(dòng)資產(chǎn)凈值約46.32億元，流動(dòng)比率約為2倍。

從紙面數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)服務(wù)正在化解部分業(yè)務(wù)乏力帶來(lái)的后續(xù)業(yè)績(jī)波動(dòng)。業(yè)績(jī)分紅增強(qiáng)信心，保持著良好的資產(chǎn)流動(dòng)，與此同時(shí)積極“儲(chǔ)糧”，保持穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期。

報(bào)告期內(nèi)，融創(chuàng)服務(wù)合約負(fù)債約為14.5億元，較上一年略有上浮，期間合同負(fù)債與營(yíng)收的比值為20%，這一數(shù)據(jù)反應(yīng)的是物企的業(yè)績(jī)潛力。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線(xiàn)》統(tǒng)計(jì)，2021僅有7家物企合約負(fù)債超10億元，2022年上半年合約負(fù)債超10億元的也只有8家，期間融創(chuàng)服務(wù)均排在前列。

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