觀點(diǎn)網(wǎng)?3月20日晚間，華發(fā)股份交出了2022年度的成績(jī)單。財(cái)報(bào)顯示，華發(fā)股份在行業(yè)逆境中，仍實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利及回款的同比增長(zhǎng)。

(資料圖)

但受制于行業(yè)整體下行，疊加該財(cái)年權(quán)益比例的降低，其歸母凈利回調(diào)近2成。

期內(nèi)，華發(fā)股份保持著較好的銷售態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)銷售額1202.41億元,同比微降1.35%,實(shí)現(xiàn)回款額 722.67 億元，較上期增加2.16%。營(yíng)收上錄得591.90 億元，同比增長(zhǎng)15.51%。?

利潤(rùn)方面，雖然行業(yè)整體利潤(rùn)在下行，但該司凈利潤(rùn)仍同比上漲1.06個(gè)百分點(diǎn)，至47.26億元。

此外，2022 年華發(fā)股份結(jié)算項(xiàng)目中權(quán)益比例下降，少數(shù)股東損益占比較上期提升 13.76百分點(diǎn)，歸母凈利潤(rùn)同比降低19.34%，至25.77億元。

少數(shù)股東權(quán)益

早在1月末的業(yè)績(jī)快報(bào)中，華發(fā)股份就已對(duì)外表示，2022財(cái)年將出現(xiàn)凈利潤(rùn)增加，而歸母凈利潤(rùn)面臨近兩成回調(diào)的局面。這背后的原因，是近幾年華發(fā)股份對(duì)外快速擴(kuò)張的同時(shí)，少數(shù)股東權(quán)益因素的影響。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體觀察，在2017年，華發(fā)股份少數(shù)股東在股東權(quán)益中的比重首次超過(guò)50%，至52.49%。此后，其少數(shù)股東權(quán)益比重逐年攀升，至2022年末達(dá)到82%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

截至2022年末，華發(fā)股份的股東權(quán)益合計(jì)1094億元，其中少數(shù)股東權(quán)益為897.1億元，較上期進(jìn)一步增長(zhǎng)19.50%，而歸屬母公司所有者權(quán)益已經(jīng)下探200億元至197.43億元。

隨著少數(shù)股東權(quán)益比重的增加，其對(duì)凈利潤(rùn)的影響程度也逐漸加大。在2018-2022年的觀察周期內(nèi)，除2021年有小幅度的回調(diào)外，其余數(shù)年少數(shù)股東損益均保持年化10%以上的增長(zhǎng)率。另外，少數(shù)股東損益在2019年增長(zhǎng)率達(dá)到歷史高位，按年增加了353.85%。

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據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2021年年報(bào)披露后，華發(fā)股份在2022年5月收到了上交所的問(wèn)詢。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)關(guān)注到華發(fā)少數(shù)股東權(quán)益比重與凈利占比之間的差值，其近5年連續(xù)保持在30%以上，差值最高為2018年，達(dá)48.92%。最新數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月末，少數(shù)股東應(yīng)占權(quán)益比重達(dá)82%，期內(nèi)少數(shù)股東的應(yīng)占凈利比重為45.45%。

對(duì)此，華發(fā)去年回復(fù)上交所關(guān)注函時(shí)，針對(duì)市場(chǎng)關(guān)心的少數(shù)股東權(quán)益問(wèn)題就表示，房企上市公司在資本市場(chǎng)募資受限的情況下，歸母凈資產(chǎn)增長(zhǎng)主要依賴各年度留存收益的積累，因此少數(shù)股東權(quán)益增速顯著高于歸母凈資產(chǎn)增速。

華東壓艙石

2022年全年，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2102.41億元。據(jù)企業(yè)年報(bào)披露，在行業(yè)整體銷售遇冷的情況下，該司堅(jiān)持緊抓銷售回款，實(shí)現(xiàn)回款金額722.67億元，同比增長(zhǎng)2.16%，資金回籠保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)。

期內(nèi)，華發(fā)股份實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、凈利潤(rùn)的逆勢(shì)雙增長(zhǎng)，但在盈利質(zhì)量上仍有修復(fù)空間。毛利率表現(xiàn)上，自2014年開(kāi)始，該司就處于整體回調(diào)態(tài)勢(shì)，降速保持著波動(dòng)下行態(tài)勢(shì)。

近5年間，2019年及2021年的毛利率水平均同比有所恢復(fù)，到2022年時(shí)，毛利率為20.18%。

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觀點(diǎn)新媒體翻閱華發(fā)歷年財(cái)報(bào)得知，華東大區(qū)目前已經(jīng)成為了目前該司的業(yè)績(jī)“壓艙石”。2022年全年，華東大區(qū)錄得銷售779.09 億元，銷售占比超6成，達(dá)64.79%。以往重點(diǎn)布局的珠海大區(qū)以及華南大區(qū)銷售占比也超10%，北京大區(qū)及北方大區(qū)銷售占比繼續(xù)收窄，分別回落至3%、3.27%。

因此，在2022年的拿地投資策略上，華發(fā)保持一二線核心城市的布局，其中更加偏向于銷售去化較高的珠海大區(qū)以及華東大區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其全年完成土地投資348.59億元，新增土地14宗，共新增土地儲(chǔ)備77.66萬(wàn)平方米。

華發(fā)股份2022年土地投資

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2022年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)共持有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積386.38萬(wàn)平方米，在建面積1385.06萬(wàn)平方米。

除了發(fā)力招拍掛市場(chǎng)，華發(fā)股份還在今年1月以37.8億元收購(gòu)深圳融創(chuàng)華發(fā)冰雪文旅城項(xiàng)目剩余51%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，珠海華發(fā)將持有深圳冰雪城100%股權(quán)，項(xiàng)目總占地面積43.68萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積131.07萬(wàn)平方米。

投資端放開(kāi)手腳，華發(fā)在融資端同樣多方出擊。去年充分利用國(guó)資背景優(yōu)勢(shì)，公開(kāi)發(fā)行境內(nèi)債券超160億元，平均融資成本5.76%，低于行業(yè)平均水平。

華發(fā)還成功進(jìn)入租賃住房類REITs百億儲(chǔ)架規(guī)模隊(duì)列，發(fā)起的“華發(fā)租賃住房二號(hào)類REITs”首期21.56億元產(chǎn)品最終以1.65倍認(rèn)購(gòu)倍數(shù)成功發(fā)行。同時(shí)還成為了首批啟動(dòng)向特定對(duì)象發(fā)行A股股票工作的房地產(chǎn)公司之一，擬募集資金60億元，目前該項(xiàng)工作已獲上交所受理。

截至2022年12月末，該司有息負(fù)債合計(jì)1455.53億元,其中長(zhǎng)期負(fù)債占全部有息負(fù)債的比重為81.92%，未來(lái)仍有較大的融資及財(cái)務(wù)優(yōu)化空間。

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