剛剛過去的春節(jié)，你如果去過售樓處或者朋友圈里有中介，是不是也被各種樓市回暖的消息震驚了

金地華發(fā)峯范、萬科璞悅山最高單日成交記錄達八套、九套，云庭壹號、保利明玥風華、望府公館、雲(yún)璟文山院最高有一天五套的成交

(相關(guān)資料圖)

就連臨港的基業(yè)天禧也能一天成交三套、東方名都一天成三套，比較邊緣的威高新城信和苑日銷六套

萬科璞悅山剛發(fā)的海報，開年勁銷50套

和去年的行情相比，還真有點狂飆的意思

有很多人就嘀咕了，這是要火的節(jié)奏嗎

還有動作快的二手房業(yè)主已經(jīng)調(diào)高了房價

而有的售樓處也放出來漲價的消息

真的假的？

我認為，只憑春節(jié)過來這半個月的表現(xiàn)，就要判斷今年房產(chǎn)走勢，未免數(shù)據(jù)過少，周期太短，說什么爆發(fā)式增長更是不太成立

只能說，威海樓市目前確實是有了比較明顯的回暖跡象

但想要達到質(zhì)變，需要量變真正積累到一定程度才行

只是，從這段時間走訪各售樓處的情況看，我發(fā)現(xiàn)一個新的問題：

威海剛需將無房可買

看到這句話，肯定會有人一個猛子跳出來，巴拉巴拉本地開發(fā)商的新盤項目，以及大量的二手房項目

確實，你說的都是實話，但這么比就沒有意思了

誰買房子都是想著要自住又要保值，自己住的時間一般挺長的，甚至十多年，所以要求這房子的品質(zhì)足夠硬，不能今兒管道堵了明兒水管爆了（我說的是埋在地下埋在墻里的那些設(shè)備），還得你想要把房子賣了的時候還能賣的上價，不能扔到你上面巴拉的那一堆里面，連個水花都沒有

上面兩張圖是兩個不同項目的毛坯房

第一張放大了就能看到細節(jié)，地面不平，墻面坑洼，有滲水的痕跡，踢一下墻，灰泥撲簌簌往下落

第二張這品質(zhì)，地面完全可以直接做自流平鋪地板了

市場上，不管是毛坯房還是裝修房，差距是一目了然的

所以，我的意思是，剛需用戶如果想在市區(qū)買一套品質(zhì)好的房子，就要抓緊了

一直以來，大家對房價的態(tài)度都是追漲殺跌，房價漲了急急忙忙借錢也要跟著買，擔心再漲下去自己買不起，房價要是跌了，那就再等等，說不定還會跌

而過去這三年，樓市可謂是破鼓萬人捶，所以能在這段時間買房子的確實是真需求——比如說結(jié)婚或者準備結(jié)婚，為子女而移居的，想要妥帖安置自己的

改善的，反正已經(jīng)有房住，什么時候買也不著急

結(jié)婚需要的房子卻不能跟丈母娘打商量

所以我們可以看到，幾乎每個項目都是小面積的賣得快

當然，這里面也有價格因素，市區(qū)的新項目，單價最低的是八千多的，按照20%的首付算，一套房子也是要十多萬的首付，而且還不能一味的看低首付，還要看自己能不能支撐得起后面的月供，尤其是大疫三年，很多人的工作如履薄冰，對當下對未來都沒有多少把握，很不愿意背負沉重的貸款，所以，即使看中了118平的，最終還是選擇了90平

這一次市場的反饋更是驗證了這一點

威高七彩城云山郡賣的最多最快的是它家最小的106平、126平；正弘云庭壹號賣的最好的是它家最小的100平的、117平；金地華發(fā)峯范這次更是幾乎將面積最小的110平125平產(chǎn)品全部清空

其他就不一一列舉了

基本上每個項目都是小戶型比大戶型賣得好，不管這個小戶型的起點是90平還是100平

相應(yīng)的，大改善的客戶大可不用著急，越往后選擇越多，如果不著急的話，建議可以等一下，反而可能有更優(yōu)惠的價格

還是以上面說的三個項目為例

威高七彩城云山郡150平以上的大戶型不少，而且還有未開的樓棟；正弘云庭壹號前期是以小戶型的高層銷售為主，大戶型的洋房大都排在后面；金地華發(fā)峯范剩下的房子大多數(shù)都是140平以上的

不久的未來，戶型的這種分化會越來越明顯

不過，比起下面的問題，戶型的分化倒還不是大問題

如果你跳出當下，把時間線拉長，就會看出當下市場這些品牌產(chǎn)品的價值

我們幾乎都承認，18年左右這一波大品牌開發(fā)商成規(guī)模進入威海市場的盛況大概率已成“絕響”，從那以后，你還聽說過哪個大品牌開發(fā)商在威海拿地了？

這兩年的土拍，基本都是城投城投

不是說城投不好

我只是擔心城投太孤單

18年品牌開發(fā)商大規(guī)模進入威海的時候，我以為威海樓市從此進入戶型不斷升級小區(qū)規(guī)劃不斷升級的時代，現(xiàn)在看來是我天真了

這個事情有一點點遠，還要一兩年之后才能看出

我們還是說當下市場

上個周說了公積金最新的利好政策，這個周，威海的購房政策又加了一把火

主要政策有九條，由于具體的操作辦法還沒有發(fā)布，我們只簡單說一下

一是實施階段性購房契稅補貼

“ 自2023年2月1日至2023年12月31日期間，個人在我市購買新建商品住房，且在2023年12月31日前足額繳納契稅的，可給予一定補貼，單套補貼最高不超過2萬元 ?！?

這條是個送錢項目，只要你在這個時間段買新房了，并且交契稅了，就能拿到補貼。需要注意的點是，只有在今年年底之前交上了契稅，才能拿到這個補貼， 提醒大家的是，契稅的繳納是有前提條件的：只有拿到房產(chǎn)證之后才能去交契稅 。目前來看，能滿足這一條不多，像是世昌名都、保利翰林院

此外，2022年還出臺過一個給予首套房商業(yè)貸款利息補貼的政策：

2022年7月1日至2023年6月30日期間，在環(huán)翠區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)，臨港區(qū)范圍內(nèi)，使用商業(yè)貸款購買首套新房的購房戶，可享受不超過12個月且總額不超過1萬元的商業(yè)貸款利息補貼 。

這條“給錢”的政策也還是執(zhí)行期，而且范圍廣得多，今年有買房計劃的，別錯過這個時間段

再此外，還有一條政策在有效期： 2022年10月1日到2023年12月31日這期間，如果你賣了老房子，又去買了新房，如果新房的價格比老房子貴，那么就能免個稅，如果新房的價格比老房子便宜，就按占比退個稅

二是加大二孩及以上家庭購房支持力度

“自2023年2月1日至2023年12月31日期間，有未成年子女的二孩及以上的本市戶籍居民家庭在我市購買新建商品住房的， 按照建筑面積給予一定補助，單套補助最高不超過5萬元 ，補助資金在辦理不動產(chǎn)權(quán)證后發(fā)放?！?

三是優(yōu)化征收補償

在我市城市更新、工程建設(shè)、棚戶區(qū)改造等征收中，對貨幣化安置的居民，可自愿選擇“房票”安置。持“房票”可在全市范圍內(nèi)購買新建商品房。選擇“房票”安置的，在兌現(xiàn)“房票”安置后，可由購買新建商品房所在地財政給予適當獎勵。

四是優(yōu)化房屋租賃政策

“繼續(xù)實施對新就業(yè)無房職工可累積發(fā)放不超過36個月的階段性住房租賃補貼政策，最低補貼標準為每月300元。盤活閑置公共租賃住房，面向城鎮(zhèn)醫(yī)療衛(wèi)生、教育、公交、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等公共服務(wù)行業(yè)人員定向供給，放寬申請條件，取消繳納1年以上的社保限制和收入審核，由用人單位集中申報?！?

五是動態(tài)調(diào)整新發(fā)放首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限

“嚴格落實新發(fā)放首套住房個人住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整長效機制的相關(guān)精神，評估期內(nèi)全市新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降時，立即啟動動態(tài)調(diào)整機制，視情況采取階段性維持、下調(diào)或取消我市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限?！?

這一條雖然是對2023年1月5日人民銀行、銀保監(jiān)會下發(fā)通知的重述，

但特意提了出來，再考慮到現(xiàn)在全國很多城市的利率都降到了3點幾，威海也要有所動作也說不定

六深入開展精準營銷活動

圍繞市內(nèi)市外“兩個市場”，優(yōu)化房地產(chǎn)營銷措施，搭建線上與線下相結(jié)合的房地產(chǎn)展示和交易平臺，集中展示優(yōu)質(zhì)精致樓盤項目。持續(xù)開展人才安居節(jié)活動，組織各行業(yè)人才精準對接探盤。組織開發(fā)企業(yè)到熱點和重點城市舉行項目推介。

2月4日開幕的2023威海新春線上房交會，就是線上和線下結(jié)合的方式，我們帶客戶去看房，只要是房交會的合作樓盤，銷售人員都說清楚額外的購房優(yōu)惠，據(jù)統(tǒng)計，房交會開幕前三天，參展樓盤累積成交179套，這成績也是很厲害了

七調(diào)整商品房套型和使用性質(zhì)：

對具備開工條件尚未開工的商品房項目、以及在建商品房項目,在不改變用地性質(zhì)和容積率前提下,允許無拖欠農(nóng)民工工資問題的開發(fā)企業(yè)適當調(diào)整套型結(jié)構(gòu),以適應(yīng)市場需求。支持存量商品房向文化體育、健康養(yǎng)老、教育醫(yī)療、眾創(chuàng)空間等用房轉(zhuǎn)型利用。

八加快完善公共服務(wù)配套：

優(yōu)化完善教育、養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、公園等公共配套服務(wù)設(shè)施布局，提高土地配套成熟度，及時出讓公共服務(wù)用地，加快項目建設(shè)進度。

威海的公共服務(wù)配套真的是越來越好，大公園小公園口袋公園，今年1月23日，上海路環(huán)島東側(cè)還啟用了首個城市驛站，里面配備了直飲水設(shè)備、冰箱、微波爐、空調(diào)、醫(yī)藥箱等各種便民設(shè)備，現(xiàn)在，經(jīng)區(qū)還有三處城市驛站在建設(shè)中，不久以后，無論什么時候，這個城市總有一盞燈為你亮著

九精準引導項目提升品質(zhì)：

新出讓土地，在開發(fā)項目建設(shè)條件意見書中明確綠色建筑、裝配式建筑、健康建筑、超低能耗建筑、智慧社區(qū)、海綿城市等高品質(zhì)住宅建設(shè)條件。建設(shè)綠色住宅的按照國家有關(guān)法規(guī)和規(guī)范性文件規(guī)定，在容積率計算方面給予支持。鼓勵推廣公建化外立面、設(shè)置架空層，引導提升綠化、車庫等配套設(shè)施設(shè)計檔次，提高住宅環(huán)境配套和物業(yè)服務(wù)水平。

重點就是第一條和第二條，直接給錢，而且還有去年發(fā)布的還在有效期內(nèi)的利好，請注意， 這些利好都是針對新房的

風動、幡動，心動嗎

關(guān)鍵詞： 公共服務(wù) 商業(yè)貸款 個人住房貸款